近日，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
但无论是从六大行对房企授信，还是从“第二支箭”出台后落地情况来看，受益房企数量仍较为有限。
此次证监会发布“第三支箭”，支持房企股权融资，最终受益方依然还是优质房企。
01 证监会发布“第三支箭”推动房地产融资
近日，证监会发布“证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问”。
房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
具体内容如下：
恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）。
进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
积极发挥私募股权投资基金作用。
2022年至今房地产融资政策不断，多部门表达出了对房地产融资政策的支持。从目前来看，企业融资端“三箭已出”，第一支箭信贷投放、第二支箭债券融资、第三支箭股权融资。
从目前已落地的部分融资政策来看，信贷部分虽然自“央十六条”以来，六大行给予了碧桂园、万科、龙湖集团等17家房企的意向性授信额度超16500亿元，但覆盖面有限，且在授信额度之后，银行放贷前还有一道审批程序，信心作用更大。
债券融资方面，基本需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，这对不少民营房企来说有一定难度。
此次证监会针对股权融资方面的调整优化，在一定程度上可做之前部分融资政策的补充。
02 股权融资不直接增加负债，“三道红线”影响较小
2022年11月21日金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
其中，“支持实施改善优质房企资产负债表计划”一项是此次证监会针对股权融资方面调整优化政策的重要部分。
自2021年“三道红线”发布以来，一直在限制房企的负债增长，对于不少房企来说，融资和降负债成为了两难。
“三道红线”具体要求：
一是扣除预收款后的资产负债率不能超过70%；
二是净负债率小于100%；
三是现金短债比要大于1倍。
其中有两条与负债率有关。股权融资与之前其他融资政策相比，最大的区别在于股权融资与债权融资不同，不会直接增加房企的负债规模，对“三道红线”影响相对较小。
03 恢复上市房企并购重组，A股借壳成可能
证监会发布的股权融资调整优化5项措施的第一条，便是恢复涉房上市公司并购重组：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。
这是近10年来，涉及房地产重组上市的明确开放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所的科创板、深交所创业板、北交所，都不支持房地产企业上市。
并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成可能。
对于那些“爆雷”企业来说，可以通过重组，理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。
04 融资功能恢复，促进A股与H股房企活跃度
长期以来，房企上市后基本失去了再融资功能。但是这并不代表房地产行业资本市场不活跃，从近几年与房企关联度极高的物业管理企业来看，2019-2021年上市物企共发起25次配股或可转股债券，筹集金额总值达559.03亿港元。仅2021年就有共有8家上市物企发起11项配售或可转股债券，募集资金净额达345.67亿港元。
在这其中，有部分房企因现金流紧张，风险频发，为缓解流动性压力，出售旗下物企换取现金，引发行业多项重大收并购。例如，碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活部分核心资产邻里乐等。
随着上市房企融资恢复，上市房企不仅可以发行股份购买涉房资产，在发行股份购买资产时，还可以募集配套资金。这将极大程度促进A股与H股房企活跃度。
需要注意的是募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
05 “强者通吃”，偿债压力较大民企仍难收益
作为企业融资端的“第三支箭”，证监会此次在股权融资方面调整优化5项措施，最终结果依然还是利好“优质房企”。
8月至今，直接支持房地产资金规模已经超过万亿，可以说流动性在加速释放，整体房企融资环境迎来改善。
但从政策落地来看，融资对企业资质要求并未有明显放松迹象，惠及面有限，绝大多数民营企业仍然只能依靠自救。
据CRIC对100家典型房企融资的监测，民营房企融资规模占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，到了2022年10月仅为10%。2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少68%，其中债券发行规模仅1376亿元，同比减少了58%。
剔除因为交换要约而发行债券的企业之后，2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家，发行新债券共约552亿元，其中发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城，这些都是目前被首先认可的优质房企。
可以预见的是，随着证监会股权融资调整优化5项措施落地，率先受益的依然还是这些优质房企，绝大多数民营房企依然还是要等待政策效果的传导。
值得注意的是，2023年上半年民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮，其中龙湖、新城和美的置业三家企业的到期规模却仅有163亿元。
由此可见，对于接下来的偿债潮而言，这些“优质房企”本身压力并不大。但是对于其他的民营房企而言，即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可，目前仍然面临较大的到期压力。
我们认为，近期的支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，使这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延。
对于即将到来的2023年上半年偿债高峰期，大部分民营房企紧迫性依旧。
目前民营房企脱困除了紧跟政策端，积极寻求发债机会，更重要的还是要依靠销售端恢复，增强内生流动性，稳住局面。无论是发债还是展期，解决的都是短期问题，未来仍要面临债务叠加和偿还的问题，销售回款才是“治本”的关键。
目前已经进入年终枪收阶段，企业迎来排货、营销大比拼，民营房企更要打好攻坚战。（来源：丁祖昱评楼市）
